EL ALQUILER VA A EMPEORAR EN ANDALUCÍA, AUNQUE NO SE DECLAREN ZONAS TENSIONDAS

• Andalucía no parte de una situación tan mala en el mercado del alquiler, con una tasa de esfuerzo por debajo del 30%, con algunas provincias como Córdoba y Jaén que ganan oferta y con un precio de alquiler por metro cuadrado, por debajo de la media nacional (ver cuadro 1). Pero la Ley de vivienda contine:

• Cinco medidas que empeorarán el alquiler en Andalucía: el tope a la actualización de los alquileres; inseguridad jurídica; reducción de la oferta por el aumento del porcentaje de viviendas protegidas a promotores; mayores trabas y gastos para los arrendadores; los profesionales y las empresas del sector inmobiliario estarán en riesgo.

• Se reducirá la oferta de alquiler en Andalucía y aumentará el nivel de endeudamiento de los inquilinos en más del 35%.

• “Esta Ley de Vivienda es un claro retroceso en la profesionalización del alquiler en Andalucía”

• “Las zonas tensionadas se convertirán en guetos donde los propietarios, tanto particulares, como empresas, no querrán estar, ni poner sus viviendas en alquiler”

Sevilla, 2 de mayo de 2023. “La entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda va a empeorar significativamente el mercado de alquiler en Andalucía, aunque no se declaren zonas tensionadas, porque muchas de las medidas van a incidir en una importante reducción de la oferta de alquiler, con el consiguiente aumento de los precios. En este contexto desfavorable, el inquilino será el gran perjudicado, donde tendrá que endeudarse más del 35% para poder alquilar una vivienda”, subraya Juan Pedro Rivero, presidente de Alquirelax, empresa de gestión de viviendas de alquiler de Andalucía.  

“Desde Alquirelax, comenta Juan Pedro Rivero, nos alegramos que el gobierno andaluz no aplique la declaración de zonas tensionadas en Andalucía, algo que sería muy negativo para el alquiler, porque las zonas tensionadas se convertirán en guetos donde los propietarios, tanto particulares, como empresas, no querrán estar, ni poner sus viviendas en alquiler. En estas zonas, prosigue Rivero, los arrendadores tendrán topados los precios de las rentas, y si un inquilino deja de pagar, la previsión es que no podrán echarlo, hasta como mínimo 2 años”

Para Alquirelax, estas son las medidas que incluye la nueva Ley de Vivienda, que, sin declarar zonas tensionadas, van a afectar de forma negativa a arrendadores, arrendatarios y empresas y profesionales del sector en todas las provincias de Andalucía:

1.- TOPE A LA ACTUALIZACIÓN DE LOS ALQUILERES. De un 2% en 2023, un 3% en 2024 y un índice, a crear, para el resto de años y que sustituirá el actual IPC. Esta medida de topar las rentas de alquiler en su actualización anual, por debajo de la inflación del país, va en contra de la rentabilidad de los propietarios, que ven como sus rentas de alquiler van perdiendo poder adquisitivo.

2.- INSEGURIDAD JURÍDICA Y MIEDO A ALQUILAR. Esta Ley aplica cambios Ley de Enjuiciamiento Civil que aumentará claramente la inseguridad jurídica a la hora de que un arrendador tenga que recuperar su vivienda por un impago de su inquilino. La nueva Ley, ha introducido unas medidas, donde se podrán prorrogar los lanzamientos de inquilinos vulnerables hasta los dos años. “La inseguridad jurídica será absoluta y se producirá, por parte de los propietarios particulares, un miedo a alquilar, apartándolos de esta manera del mercado del alquiler. Además, esta ley va a fomentar que los procedimientos de desocupación de los ocupas sean más lentos, con mayores trámites y más costes para los arrendadores, alerta Juan Pedro Rivero.

3.- REDUCCIÓN DE LA OFERTA, POR EL AUMENTO DEL PORCENTAJE DE VIVIENDAS PROTEGIDAS. A los promotores inmobiliarios, se le ha aumentado en esta Ley, el porcentaje que tienen que destinar a viviendas protegidas (un 40% en suelo rural y un 20% en suelo urbanizado). Y el problema es que los promotores no podrán hacerse cargo de este aumento en las nuevas promociones, porque sencillamente no les saldrán las cuentas. También para el inversor que compra para alquilar, en un contexto de intervención política en el alquiler, dejará de invertir en residencial, para ir a otros mercados más seguros. La consecuencia final es que habrá menos oferta de alquiler.

4.- MAYORES TRABAS Y GASTOS PARA LOS ARRENDADORES. Alquilar será más caro para el propietario con esta nueva Ley de Vivienda. A tal efecto, se ha modificado el artículo 20 de la LAU, para que todos los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Además, el artículo 31 de la nueva Ley (“Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda”,) establece toda una serie de documentos y requisitos que deberá presentar el arrendador o la inmobiliaria en cuestión, para poder alquilar una vivienda. Si no lo hace, puede ser sancionado.

5.- PROFESIONALES DEL SECTOR INMOBILIARIO EN RIESGO. La directora ejecutiva de Alquirelax, Macarena Vorcy, habla de la experiencia que han tenido en los últimos años en el mercado del del alquiler: “Hay muchos propietarios que a día de hoy trabajan con inmobiliarias solo porque no les cobran honorarios. Con esta Ley, esto cambia radicalmente, y si el arrendador tiene que pagar ahora los honorarios, muchos no querrán trabajar con agencias y profesionales del sector.  Y en esta tesitura se plantean dos escenarios para el arrendador: o alquila por su cuenta y riesgo, o no pondrán esas viviendas en alquiler”.

“Esta Ley de Vivienda es un claro retroceso en la profesionalización del alquiler en Andalucía. La aplicación del artículo 31, antes mencionado, hará mucho más complicado y costoso para los profesionales del sector, el simple hecho de anunciar una vivienda en alquiler, y para el propietario particular, una tarea casi imposible, porque un particular no tiene ni los conocimientos, ni las herramientas necesarias para cumplir con el artículo 31 de esta Ley”, subraya Macarena Vorcy, directora ejecutiva de Alquirelax.

 ANDALUCÍA NO PARTE DE UNA MALA SITUACIÓN, DONDE LA LEY EMPEORARÁ LOS DATOS

Desde Alquirelax, se han analizado una serie de datos para obtener una breve radiografía de cómo está situación del alquiler en Andalucía. Aunque en términos generales, en las 8 provincias andaluzas, existe una tensión entre la oferta y la demanda, donde hay más demanda que oferta y por lo tanto unos precios al alza, la situación no es tan mala, comparada con el resto de España y con los indicadores analizados que miden la tasa de esfuerzo, la oferta y el precio por metro cuadrado.

Tasa de esfuerzo por debajo del 30%

Según los datos aportados por Alquirelax, de fuentes secundarias del sector, los inquilinos en Andalucía, salvo el caso de Málaga que llega hasta el 31%, no tienen que endeudarse hasta el 30% de sus ingresos para alquilar una vivienda. La media andaluza está en 8 puntos por debajo de ese umbral y tan solo 2 puntos porcentuales por encima de la media nacional. Sevilla, 5 puntos por debajo, con un 25,7% de esfuerzo financiero, Cádiz, Almería, Granada y Córdoba, entre 8 y 10 puntos por debajo del umbral del 30% de endeudamiento, y finalmente Huelva y Jaén, son las dos provincias de Andalucía, donde los arrendatarios menos tienen que endeudarse a la hora de alquilar una vivienda, con un 17,7% y un 15,9% de sus ingresos, respectivamente (ver Cuadro 1).

 Córdoba y Jaén ganan oferta, el resto de provincias pierden viviendas en alquiler

En cuanto a la oferta de viviendas de alquiler, en los últimos cuatro años, Córdoba (+101%) y Jaén (+56%) han experimentado un gran aumento de su oferta de viviendas en alquiler. Mientras que las provincias que más oferta han perdido son, por este orden: Málaga, Granada, Sevilla, Huelva, Almería y Cádiz (ver Cuadro 1).

 Precio de alquiler por metro cuadrado, por debajo de la media nacional

En cuanto al aumento del precio por metro cuadrado, solo Málaga supera y por pocas décimas, el precio metro cuadrado de media en toda España. El resto de provincias andaluzas, se encuentran en precios inferiores a la media nacional, donde las capitales más caras, por metro cuadrado son, además de Málaga, Sevilla, Cádiz y Granada, entre 9 y 10€/m2. Córdoba, Jaén, Huelva y Almería, se sitúan en torno al 7 €/m2 (ver Cuadro 1), informa Alquirelax.

 Cuadro 1. Así está el mercado de alquiler en Andalucía en las 8 provincias, tomando tres referencias:

1.- La tasa de esfuerzo financiero que tienen que realizar los inquilinos para hacer frente al alquiler.

2.- La variación de la oferta de vivienda en alquiler en los últimos 4 años.

3.- El precio de alquiler, tomando como referencia los metros cuadrados de una vivienda.

(*) Datos sobre capitales de provincia.

Fuentes: UrbanData Analytics; Idealista y elaboración propia.

Por último, el presidente de Alquirelax, Juan Pedro Rivero, comenta que, “ojalá pudiéramos partir de esta situación que describe este cuadro, para poder ir a mejor, aumentando la oferta, lo que provocaría una disminución de los precios de alquiler y por consiguiente un endeudamiento menor para los inquilinos. Pero no tememos que los efectos de la nueva Ley de Vivienda, harán que, en un futuro, echemos de menos estas cifras”.

Acerca de Alquirelax – www.alquirelax.com

Alquirelax es la primera empresa andaluza, especializada en la gestión integral de alquileres residenciales, y que tiene la misión de mejorar el alquiler en Andalucía.

Alquirelax ofrece los niveles más altos de rentabilidad y seguridad en arrendamientos urbanos, profesionalizando el alquiler. De esta manera, los propietarios obtienen la mayor tranquilidad y seguridad con su arrendamiento, y los inquilinos pueden acceder a una vivienda en alquiler como forma de vida.

Alquirelax es la única empresa del sector que paga las reparaciones y averías de las viviendas.

Alquirelax pertenece al Grupo empresarial Urbanarte S.L., un grupo empresarial con más de 20 años de experiencia en el mercado de la compra venta y asesoramiento inmobiliario, tanto a particulares, como a grandes empresas. Urbanarte S.L es en la actualidad, la empresa inmobiliaria de referencia para las grandes entidades financieras de Sevilla.